Salah Kaprah Tentang Asumsi Harga Per m2 Bangunan

Banyak asumsi yang berkembang di masyarakat terkait harga pembangunan per m2 luas bangunan. Misal, di wilayah jakarta, asumsi harga per m2 bangunan adalah maksimal Rp. 4.000.000,-/m2. Bahkan dibeberapa lokasi ada yang berasumsi dengan harga Rp. 2.200.000,-/m2 atau 2.800.000,-/m2. Hal salah kaprah ini tentunya tidak sepenuhnya benar dan dapat menjadi kebimbangan dalam menentukan persepsi. Mari kembali ke logika berpikir kita dari sisi perhitungan matematika sederhana. Kita ketahui bahwa asumsi harga per m2 tersebut, didapat dari perhitungan total biaya pembangunan sebuah bangunan, dibagi dengan luasan bangunan itu sendiri. Atau dengan menggunakan rumus berikut :

Sebagai contoh, bilamana sebuah bangunan seluas 225m2 dibangun dengan total biaya Rp. 607.525,400,-, maka:

Bila dibulatkan, maka secara membabi buta disimpulkan bahwa harga per m2 bangunan tersebut berada di angka sekitar Rp. 2.700.000,-/m2.

Namun, asumsi harga per m2 ini sebenarnya tidak dapat dijadikan acuan yang dapat digeneralisir sebagai acuan harga untuk semua jenis dan bentuk bangunan. Hal ini disebabkan adanya alasan-alasan sebagai berikut:

  • Kualitas dan Bentuk Bangunan

    Semakin tinggi kualitas bangunan, maka harga per m2 bangunan akan semakin tinggi. Misal, pelapis lantai yang digunakan marmer atau batu alam kualitas A, sanitair menggunakan produk mewah, adanya basement, ornamen-ornamen arsitektural yang cukup mendapatkan perhatian dari sisi biaya, dan lain-lain. Maka, hal-hal tersebut mengakibatkan harga per m2 bisa ikut membesar. Harga per m2 tersebut dapat menjadi sesuai asumsi umum, bilamana bangunan seluas 225 m2 tersebut dibangun dengan kualitas standar, tidak menggunakan ornamen-ornamen arsitektural berlebih, tidak diperhitungkan sebagai bangunan tumbuh (kemungkinan adanya penambahan lantai bangunan di kemudian hari) sehingga dimensi tulangan cukup digunakan untuk menopang struktur yang terbangun saat ini saja.

    Banyak dari brosur-brosur perumahan yang menampilkan harga murah. Seperti dengan Rp. 70.000.000,- sudah memiliki rumah dengan tipe 36 m2. Namun, bilamana anda teliti dan paham tentang kualitas bangunan, maka anda sudah mempertimbangkan bahwa bangunan tersebut hanya sekedar dapat berdiri.

    Berdasarkan hasil survey di sebuah wilayah perumahan murah dengan kisaran harga Rp. 70.000.000,-, terlihat rumah contoh yang belum selesai di bangun untuk area perumahan tersebut. Pada rumah contoh tersebut, kondisi hasil pekerjaan pada pembetonan kolom dan balok sangat memprihatinkan. Besi tulangan balok terlihat tidak terbungkus beton sepenuhnya. Adapun dimensi besi tulangan utama hanya menggunakan besi dengan diameter 6mm. Sedangkan, besi sengkang (gelang) digunakan diameter yang hampir serupa dengan kawat. Kondisi ini tentunya sangat mengkhawatirkan untuk tinggal didalamnya. Karena besi tulangan yang tidak terbungkus sempurna, dapat menyebabkan terjadinya korosi (karat). Hal tersebut dapat menyebabkan perubahan luas penampang besi tulangan, sehingga terjadi penurunan daya tahan terhadap gaya tarik akibat beban yang bekerja pada bangunan. Perlu diketahui, bahwa struktur beton dapat terbentuk dan menopang beban karena adanya kombinasi kerja antara besi tulangan dan beton. Maka, bilamana salah satunya sudah tidak bekerja dengan baik, maka struktur beton tersebut akan hancur atau runtuh. Sehingga, tidak perlu dibahas kembali umur bangunan anda akan bertahan hingga berapa lama dengan kondisi yang memprihatinkan tersebut.

    Kemudian, dengan dimensi yang terlalu kecil tersebut, anda tidak dapat menjadikan rumah dengan spesifikasi tersebut sebagai rumah tumbuh atau menambah lantai (menjadi rumah tingkat) di kemudian hari. Artinya, bilamana anda ingin merenovasi rumah anda menjadi 2 lantai atau menambah dak di atasnya, maka anda malah harus lebih baik merobohkan bangunan rumah tersebut dan mendirikan kembali agar sesuai dengan spesifikasi struktur untuk 2 lantai yang kuat dan aman.

    Kasus yang sama juga ditemukan pada perumahan dengan harga kisaran Rp. 150.000.000,- hingga 250.000.000,- dengan tipe bangunan 45, 60, 72. Mereka cenderung lebih mengandalkan sisi arsitektural atau keindahan semata, dibandingkan sisi kekuatan strukturnya. Sehingga, anda dapat dipastikan membeli bangunan yang cukup riskan untuk lamanya umur bangunan dikemudian hari. Hal ini diperparah harga jual tersebut tidak murni harga untuk pembangunan. Karena harga tersebut sudah termasuk keuntungan developer + biaya marketing + harga kavling + pengurusan surat-surat + beban harga lahan fasum yang dibagi rata ke tiap kavling.

    Sehingga bilamana anda tetap ingin mengacu pada angka per m2, maka sebaiknya anda sudah lebih pintar dalam menilai kualitas bangunan anda dengan angka acuan harga per m2. Karena bilamana anda tetap berpegang teguh pada nilai per m2 sebagai acuan, maka anda harus siap dengan konsekuensi penurunan spesifikasi bangunan anda.

    Oleh karena itu, disarankan untuk lebih melihat pertimbangan terhadap item pekerjaan dan harga satuan pekerjaan yang tercantum pada RAB untuk menilai apakah bangunan anda memang layak dan pantas seperti harapan anda. Dan sebaiknya, jangan berpegang kepada acuan harga per m2 pada awal pertimbangan.

    Adapun bentuk bangunan juga ikut serta dalam hal pertimbangan biaya. Semakin rumit dan aneh bentuk bangunan, maka cenderung akan muncul konsekuensi terkait tambahan biaya baik dari sisi material, alat, biaya pelaksanaan maupun biaya tenaga kerja. Maka, pertimbangkan dengan baik bilamana ada desain arsitektur yang menarik, kantilever di semua sisi, dan penuh liuk-liuk yang menggemaskan mata. Tentunya akan sangat bijak bilamana anda memastikan apakah akibat bentuk-bentuk tersebut, bangunan tetap memiliki struktur yang kuat, aman, dan tidak berpotensi melebihi anggaran anda di kemudian hari.

  • Luasan Bangunan

    Asumsi harga per m2 bangunan tidak dapat digeneralisir antara bangunan dengan luasan besar dengan bangunan yang luasannya lebih kecil. Bilamana anda berpendapat bahwa asumsi harga per m2 bangunan dengan luasan 225m2 dapat digunakan untuk bangunan dengan luasan 45m2, maka pendapat anda salah besar. Salah kaprah yang besar.

    Mari gunakan kembali logika perhitungan matematika sederhana, setelah memahami bentuk rumus untuk mendapatkan asumsi per m2 bangunan di atas. Misalkan anda memiliki bangunan dengan luas 225m2 dan bangunan dengan luas 45m2. Maka anda akan mendapatkan harga per m2 pada bangunan 45m2 jauh lebih besar, dibandingkan harga per mpada bangunan seluas 225m2. Hal ini terjadi karena luasan adalah pembagi pada rumus tersebut. Semakin kecil luasan, maka semakin besar angka yang anda dapat sebagai asumsi per m2 bangunan.

    Agar tidak terhindar dari salah kaprah tersebut, mari kita bahas dengan analogi sederhana. Sebagai contoh analogi sederhana, anda memiliki 2 buah kotak kardus. Mari kita sebut kardus yang pertama adalah kardus A dan kardus yang kedua adalah kardus B. Kardus-kardus tersebut memiliki ukuran seperti gambar berikut :salah kaprah asumsi per m2 bangunan

    Sebelumnya, kita hitung luas alas kardus tersebut yaitu :

    Kedua kardus tersebut akan kita masukkan barang-barang yang sama dengan daftar rincian harga masing-masing barang sebagai berikut :

    Maka bila diterapkan pada kardus-kardus tersebut:

    Maka bila kita bandingkan terhadap luas alas kardus, maka didapat asumsi harga per m2 sebagai berikut:

    Terlihat bahwa perbedaan asumsi harga per m2 dari kedua kardus tersebut terlihat berbeda berdasarkan tiap luasannya. Dapat kita anggap bahwa konsep luas alas kardus tersebut adalah konsep luas bangunan. Maka secara logika, konsep asumsi per m2 bangunan jelas tidak dapat menjadi acuan. Karena, luas yang lebih kecil akan menghasilkan angka asumsi per m2 yang lebih besar walaupun dengan kualitas bangunan yang sama dengan luas bangunan yang lebih besar.

  • Lokasi Bangunan

    Lokasi bangunan tersebut berada juga dapat mempengaruhi harga per m2 bangunan tersebut. Karena lokasi bangunan akan terkait dengan:

    • Perbedaan harga material

      Harga material pada lokasi wilayah A dengan lokasi wilayah B dapat berbeda. Misal, harga material pada wilayah Jakarta dengan wilayah Depok, Bogor, Bekasi, Tangerang, Bandung, Jawa Tengah, Jawa Timur, Balikpapan, Samarinda, Bali, Lombok, Aceh, Padang, Lampung, Riau, Batam, Jayapura, Ambon, Lombok, Gorontalo, Makassar, dan wilayah-wilayah lain. Perbedaan harga material ini akan berpengaruh terhadap besar Harga Satuan Pekerjaan dan total biaya pembangunan.

    • Kondisi tanah

      Kondisi tanah mempengaruhi jenis pondasi bangunan dan area lantai bangunan pada lantai dasar. Misalnya, kondisi tanah termasuk ke dalam kategori tanah lunak dan memiliki settlement (penurunan) tanah yang besar. Sehingga harus memiliki perlakukan khusus dan penentuan jenis pondasi yang akan diterapkan (Pondasi dalam atau pondasi dangkal), untuk menyesuaikan beban yang diterima pondasi terhadap daya dukung tanah di lokasi tersebut. Sedangkan untuk tanah dengan kondisi cukup baik cukup dengan pondasi batu kali. Tentunya, faktor ini akan mempengaruhi total biaya pembangunan.

      Area lantai dasar pada bangunan pun ikut terpengaruh dengan kondisi tanah. Kondisi tanah yang lunak dan nilai settlement yang besar, bila tidak menggunakan pelat beton bertulang, akan memiliki kemungkinan penurunan tanah yang akan dikuti dengan pecahnya keramik. Terlihat pada area jakarta utara terjadi penurunan perbedaan level lantai karena adanya Gaya Selimut Pondasi (Negative Skin Friction). Dimana tanah ikut mengalami penurunan karena adanya gaya friksi pondasi tiang di kemudian hari serta diikuti dengan penurunan tanah.

      Pada bangunan yang memiliki area basement, biasanya dinding yang kontak langsung dengan tanah umumnya menggunakan dinding penahan tanah (DPT) yang terbuat dari beton bertulang. Apalagi untuk kasus tanah lunak atau tanah yang mudah longsor. Hal tersebut tentunya akan berpengaruh terhadap total biaya pembangunan.

    • Prosedur Perizinan

      Prosedur perizinan untuk setiap wilayah belum tentu sama. Oleh karena itu, biaya untuk pengurusan perizinan menentukan anggaran yang harus anda keluarkan untuk mendirikan bangunan. Semisal, prosedur perizinan IMB terkait dengan KDB bangunan. KDB bangunan yang memungkinkan kita untuk membangun bangunan seluas persentase bangunan terhadap luas lahan yang sesuai dengan perizinan yang berlaku. Adakalanya masih banyak dari area wilayah yang seharusnya tidak diizinkan karena melebihi KDB, tetap dibangun dengan adanya dana tambahan. Indonesia memang penuh dengan KKN. Maka, mau tidak mau kita harus paham dengan permainan seperti itu.

Semoga artikel di atas dapat sedikit menjelaskan dan merubah salah kaprah pemikiran anda mengenai asumsi harga per m2 bangunan yang selama ini berkembang di masyarakat. Masih banyak faktor berpengaruh lain yang tidak tercantum di atas, yang juga dapat mematahkan asumsi acuan harga per m2 bangunan. Karena akibat salah kaprah tersebut, menjadi salah satu faktor penyebab munculnya alasan kekecewaan terhadap bangunan-bangunan dengan kualitas buruk, kasus-kasus kegagalan bangunan, terbentuknya anggapan negatif terhadap kontraktor, atau bahkan kecelakaan dan keruntuhan bangunan. Oleh karena itu. sudah seharusnya kita sebagai masyarakat lebih memahami dan lebih pintar dalam menghindari keadaan-keadaan yang dapat merugikan kita lebih dini, bukan menyesali setelah kita mendapatkan akibatnya.

– Cistre Indonesia

Share and Follow:
Facebook0
Google+0
http://cistreindonesia.com/2017/01/06/salah-kaprah-harga-per-m2-bangunan/
Follow by Email
RSS

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *